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开发商见招拆招应对限涨令 业内称房价难降

发布:2013/3/18 12:47:56  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名

  尽管深圳市规划国土委表示并未出台新的“限涨令”,只是沿用两年来的做法,但实际上,“限涨令”在2011年只执行七八个月便荒废了,此次是“重出江湖”。

  与其他规定“上有政策、下有对策”类似,开发商也是见招拆招。记者从多位房企人士处了解到,对于“限制涨价”,开发商有不少应对的方法。

  “这不是什么新政。如果还是按照以前的调控思路,政策消化期过后,受到压抑的需求将会进一步喷发,很难控制。”深圳某上市房企的一位项目总监表示。

  房企应对招数

  3月13日晚间,深圳市规划国土委在官网上称,深圳在近期多个高价盘入市,房价出现异动的情况下,沿用两年来的做法,运用调控机制,引导房地产开发企业理性定价,执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。

  但一位不愿具名的业内资深人士告诉记者,深圳主管部门已召集开发商开会,口头通知大家“悠着点,不要涨价”,但是并未下达正式文件。

  “地方完成房价控制目标的手段不太可能以文件形式出现,只能作为潜规则来操作,2011年也是如此。毕竟地方政府也清楚价格干预并不科学,白纸黑字写出来会遭人非议,所以政府不会公开承认。”上述人士表示。

  深圳暗中执行的“限涨令”,要求深圳所有新盘都必须实现月度零增长,即每个新盘每个月的成交均价,环比上个月都不能上涨,只能下跌。另外,国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记,超出政府限价的项目将不予备案。

  深圳龙岗区和成世纪一位销售经理向记者证实,“现在确实不能打印超出预售登记价的合同,只准低,不准高。目前国土局还在调整系统价格,希望只是过渡手段吧。”

  上述业内资深人士表示,此次限涨令比2011年更为严厉。以往是完成年度目标,而此次则要求细分到按月、季度、半年和年度来考核。

  尽管目前已出售但尚未备案的楼盘陷入进退两难的尴尬境地,但在房企的眼中,应对这种限价政策,不论是房企还是相关部门都有可操作的空间。

  “政策执行对销售当然会产生一定的影响,但影响只是暂时的,房子还是会想办法卖出去。”一位不愿具名的深圳房企人士告诉记者,按照以往的惯例,政策执行过程中会慢慢放松。此外,在执行期间,房企可以通过调整预售房屋的价格搭配,达到政策规定的范围。

  广州某高端项目负责人向本报记者透露,不少限价城市采取的也是调整成交均价这一做法,在上报过程中,只要房屋价格搭配合理,不超过房管局的规定,一般都能通过。

  “即使一次通过不了,也有下一次上报的机会,届时可以再搭配再调整,营销部门可以选择暂时不公开出售,在储客过程中先与潜在买家签订意向合同,等审批下来就成交。”上述负责人称。

  一位业内人士表示,“限涨令”短期内会令售价较高的单位延迟入市,从而拖延项目的整个销售计划,但开发商一般不会因为该政策降低房价,“抑制了需求,也抑制了供给速度,从长远来看,‘限涨令’对市场并不是一件好事。”

  争议“限涨令”

  事实上,早在2011年7月,深圳就曾实行过类似的政策。当时深圳国土局曾分区域分项目分面积进行限价,即对全市每个区域制定均价红线,对每一个项目制定月度均价红线,对90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种面积户型分别制定均价红线,但该政策只执行了7-8个月时间,就开始悄然“松绑”。

  通过控制预售价格来达到房价控制目标,在本轮调控中,曾在多个城市实行过。南京去年要求新建商品房实行明码标价,且开盘价格必须与申报的预售价格保持一致,3个月内不得调高。

  广东省国土厅一位人士告诉记者,目前地方政府调控压力比较大,需要通过类似的方法,缓解房价过快上涨的压力。据他了解,广州CBD区的豪宅预售价格一直控制得较严格,一旦高端住宅的成交价位拉高均价,地方政府不得不再次触碰调控升级的红线,这也是地方政府不愿意看到的。

  “限购限贷在一线城市已经很严格了,没有太多调控空间,不过二三线城市以往没有限购的地方将全面限购,二套房贷提高首付和利率,以及20%个税征收,地方上也会严厉执行。”世联地产[简介最新动态]深圳公司副总经理甘伟对记者说,地方最为有力的措施就是控制价格。

  中原地产华南区总经理李耀智表示,房价控制在操作层面上比较简单,也容易执行,只需对开发商在拿预售许可证时设关卡,高于政府控制价就不批预售证。

  深圳的“限涨令”严厉程度超越以往任何一个城市,而价格干预也一直被崇尚市场主导的房地产界人士所排斥。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,“深圳‘限涨令’承压于‘国五条’细则,发狠于房价目标,蹂躏于开发商,但购房者可能也笑不出来,这一政策注定短命。”

  顺德、东莞严堵“阴阳合同”

  强征20%个税

  本报记者刘力图顺德、东莞报道

  “顺德‘20%个税’政策现在仍在实施,买家卖家都不敢出手,二手楼中介倒了不少。”在顺德有多年从业经验的二手房经纪人方先生告诉记者,他所在的中介代理公司发家地在顺德,然而,去年却不得不撤出顺德,搬到广州。

  记者了解到,顺德从2010年开始从严执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策,而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政策。为了堵住“阴阳合同”的漏洞,两地都已推出二手房交易计税价格评价系统。

  “个税政策在抑制投机需求的同时,严重误伤了刚需购房者。顺德和东莞的二手房市场因交易成本过大,近几年一直都不活跃。“一位业内人士表示。

  顺德:四成中介曾倒闭

  “把增加的个税算上,二手房没有什么价格优势,因此成交备受打压。”陈先生在顺德有长达十年的中介代理经验,他向本报记者表示,顺德的经济发展在广东省处于较高水平,人均收入水平较高,但楼市投资需求并不旺盛。

  陈先生认为,顺德楼市不温不火,主要因为限购政策和二手房征收20%个税的双重影响。

  顺德二手房市场在2009年颇为火爆,不少投资客纷纷到顺德买房。2009年底,顺德市政府宣布,自2010年1月1日起,对个人购买不足5年的非普通住房对外销售的实行全额征收营业税等措施,并试行二手房地产基准房价系统。

  顺德二手房个人所得税的执行标准为,按照增值部分的20%增收,增值部分为“成交价或评估价格,减去原发票价格和合理费用”。合理费用包括个人房贷中所支付的利息成本、装修费用及中介费用等,只要业主可提供以上相关发票证明,就可以在差额中扣减。

  个税新政推出后,当地二手房交易大幅降温,在随后出台的限购政策的叠加效应下,当地曾一度出现近四成中介公司倒闭的现象。

  多位中介人士认为,这种影响持续至今,即使楼市回暖,二手房交易市场并未出现真正的复苏。“顺德二手房投资的黄金周期已过。”

  顺德当地财税部门对外表示,二手房评价系统启用后,税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较,按照孰高的原则确定计税价格,再根据计税价格征收二手房交易税费。

  “顺德的二手房基准房价评价系统十分严格,即使做了‘阴阳合同’等避税手段,也避不了多少税。”方先生解释,以一套成交价为80万元的房子为例,这套房子当年交易价格是25万元,但在评估系统里,该二手房的基准房价评估系统估价超过60万元。若纳税人报出70万元,评估价60万元扣除其他装修等合理费用,计算20%的所得税。即使纳税人报价稍微低于评估价,假设报出40万元,也要按照规定,用评估价的60万元减去40万元和其他费用,再征收20%所得税。

  严堵“阴阳合同”

  事实上,从2006年开始,在中央的要求下,全国多个城市表示要强征20%的个税,但真正实施的城市并不多。多个城市的房地产交易中心与税务部门的系统并没有联网,只要卖家无法提供房产原值凭证,或者通过评估机构暗箱操作,个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”,存在据实征收和核定征收两种方式。

  记者从广州多家按揭公司和中介公司了解到,几乎所有不符合免征税范围的卖家都采取核定征收的方法。

  “即使是核定征收,交易过程中也可以将评估申报价格降低。即使是按1%征收,也会低于实际交易价格的1%,关键在于评估系统。”广州市天河区某按揭公司一位高级经理向记者解释,广州也有类似的二手房价值评估系统,然而,各区的执行标准并未统一,也有不少人为核定的色彩,并未像顺德、东莞的评估系统般完善。

  东莞市在从严实行“按差额20%征收个税”政策的五年之中,曾碰过不少壁。东莞市地税局相关人士向本报记者表示,在2012年之前,房屋原值评估一直由第三方评估公司操作,运行过程容易出现暗箱操作的情况。

  “在该系统还未推出之前,我们发现,市场上‘阴阳合同’等避税方式的出现,是因为评估权掌握在第三方评估机构那里。”东莞市财税局一名不愿具名的人士向记者表示,这些第三方机构与纳税机关存在一定“默契”,买家如果能找到势力更强的第三方评估机构,纳税的标准会不一样。

  正是这种存在差异化的标准,让东莞的二手房价值评估一直是政策执行的难题。

  在实际交易中,卖家个税由买家承担是行规。此外,在中介公司协助下,卖家可以通过上调装修发票抵扣的额度、通过评估公司降低房子估价等方式,减少房屋的价值差额。

  然而,差额减少的数额并不一致,“有些可以减上十万,有些只不过减几千元,有些抵扣之后缴纳的个税为零。这些都是有可能的,要看情况,有时候并非一定要暗箱操作才可以做到。”另一位中介经理陈先生表示。

  东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向记者表示,在二手房价值评估系统上线前,东莞政府组织了多个中介公司,采集并核实各区域的房屋价格情况,包括小区、楼层、户型等。对于有媒体报道,当地中介反映目前二手房评估价仍与实际成交价格相差甚多,甚至接近原购价,车德锐表示这与实情不相符。

  东莞本地房企人士梁博林以及当地税局人士均向本报记者表示,在五年的摸索过程中,东莞在2012年推行“二手房交易计税价格评估系统”,堵住了“阴阳合同”等避税漏洞,使这一政策的执行过程更为严格和规范。

  一个中介的“非常”一小时

  本报记者刘力图广州报道

  3月9日,星期六,17时。广州宗地置业资深中介经理陈先生缓慢地驶过广州祈福新村[最新消息价格户型点评]一条长50多米的道路。两位女士向陈先生招手,快步冲到陈先生的车旁,问道:“你是中介吗?还有房子看吗?我们已经找了四家中介,没什么房源了。”

  陈先生询问她们的需求后,立刻给同事打电话要来了房源,陈先生写下三个地址,说:“你们自己去这几个地址,上门看看,那里已经有客户在看,房子不错,下手要快。”两位女士没有问房子的详细情况,便向陈先生写下的地址走去。在接下来的几分钟,路边出现了多位类似的客户,均招揽中介向他们提供房源。

  “客户到了几乎无房可看的地步,在路边向中介找房源,都是想抢盘。”陈先生说。

  17时15分。陈先生在确定好之前的三拨买家可以签单的情况下,来到一位业主挂牌的大两居。当着三拨买家的面,陈先生替业主报出90万元的总价,1分钟后,一位买家回价“希望92万元能成交”。另外两拨买家也按捺不住,分别以自己不需要按揭,或者出价高于92万元等条件,希望能签下这套房子。

  17时28分。陈先生把这三拨买家安排到不同的房间。第一个报价92万元的买家直接提出:“我们都看了一整天了,不想再等了,找业主来签约吧。”

  另外一拨买家也向陈先生抱怨,“今天上午看中了好几套房,但在考虑了半个多小时后,就被其他买家抢走了。”

  17时45分。经过一轮周旋后,陈先生拨打房主的电话,说:“这个房子应该还有3万元的溢价空间,要不就将94万元作为底价?”在陈先生的引导下,房主决定以“价高者得”的方式决定卖给谁。

  17时53分。一位买家决定出价94.8万元,房子成交。

  没有买到房子的两拨买家要求陈先生提供类似的房源。在陈先生打电话联系的过程中,另外一家经纪公司的两位中介闻讯赶来,告诉这两拨买家“有跟这个几乎一样的单位,都跟我们来吧”。还没等陈先生缓过神来,这两拨买家已经走了。

  对于这种情况,陈先生表示不会感到特别无奈,因为自己确实忙不过来。“这几天已经签下十几单生意,买家都是在不到一个小时的时间内就决定付定金。现在手上还有十多个潜在买家在洽谈。”

  “买家都急着找房源,我还真找不出合适的房源了。”陈先生说,祈福新村的二手房源一直很充裕,交易也很频繁。但是,这几天经过大量买家抢货后,市面上比较好的房源已经越来越少,现在很多买家面临着“有钱没有货”的局面,所以很着急。

  “我做这行有十多年了,楼市调控这十年里,从来没这么乱过。”陈先生如此形容近期的二手房市场,“以前也出现过抢房源的情况,但和现在不能比。‘国五条’细则出台后,我在一个小时内,通常要接待十几个来抢房的客户,有客户在考虑了不到20分钟就定了下来。这些客户急于签单的原因是,刚刚看好的房子,在犹豫之间,很可能会被其他买家抢走。”

  “我现在早上6点就要起床清点房源,一般晚上10点才送走最后一拨客户,晚上11点还要整理当日的一大沓合同资料,实在是太忙了。”陈先生说。

  在和记者聊天的同时,陈先生迅速赶到祈福新村另一个两居室,在那里,有八位购房者正在等待业主的决定。

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