“金九”不金 “银十”量价难齐升

　　“金九”已过，“银十”近半。昨日上海又现“地王”，不过土地市场的热度并未在楼市中得到反映。截至昨日，已经有11家上市房企发布9月份销售业绩及前三季度销售总额，从数据来看，“金九”成色并不明显，甚至不少房企销售数据环比下滑。业内预计，由于9月份新增住宅供应量大增，而销售量走低，“银十”量价大涨的可能性很低。

　　房地产预售许可审批权下放至县级

　　业内称意味着预售许可制度短期内不会取消

　　昨日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中对“房地产预售许可”审批权进行了调整。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”原来由“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

　　业内人士认为，审批权下放导致的变化并不大，而这也从另一个侧面证明，预售许可制度短期内不会取消。

　　“预售制度下放应该对于房地产的影响不会太大，因为原来也是放开到县一级，这次调整对于房地产整体的宏观调控没有太大的影响。”暨南大学教授胡刚表示，这个政策不应该被理解成宏观调控政策的放松。

　　审批标准未变难度降低

　　“下放审批权并没有降低审批标准，对预售项目的直接影响不大，但一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为。“下放审批可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售状况，也可以将楼市波动情况更直观地监控。”

　　不过，市场人士认为，房地产审批权下放更需要严格审批制度的监管。“对预售资格的审核关乎买房人的切实利益，包括审批的价格都应该符合市场情况。”张大伟表示。

　　链家地产研究部张絮认为，国务院明确预售许可审批权的下放，也证明短期内预售许可制度并不会取消。

　　胡刚也分析称，预售许可制度虽然此前多次传言要取消，但是真正取消的可能性很小。“房地产行业是一个资金密集型行业，采取预售制度有其本身的客观性。虽然现在的预售制度有很多问题，但是并不等于这个制度本身到了一定要取消的地步。” (记者潘彧)

　　总价45亿元楼板价27055元每平方米溢价率42.9%

　　上海现今年总价新地王“面粉贵过面包”难再现

　　)昨日，上海土地市场迎来集中出让，其中，备受关注的徐汇区滨江商住办地块被保利地产旗下的保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体夺得，总价45亿元，折合楼板价27055元每平方米，溢价率达到42.9%。上海今年的总价新地王由此诞生。

　　上海规土局网站公示信息显示，该地块吸引了35家房企领取竞买申请书，不过，只有4家提出了竞买申请。有消息称，除保利外，另外三家参与竞拍的房企为绿地、中海和华润置地。

　　保利的竞拍代表在竞拍结束后对媒体称，竞拍价格略高于预期，今后还会尽量拿地。

　　昨日，另两块成交地块的溢价率也分别达到30.1%和59.8%。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为，联合开发有助于分担开发风险，与金融机构联手不失为拓宽融资渠道的有效方法。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，未来部分个别热点土地交易还可能继续升温，但整体土地价格重现2009~2010年那种“面粉贵于面包”的非理性现象可能性不高。

　　上海一日土地出让金超上月六成业内预计

　　四季度土地成交或达到去年同期水平

　　地王再现，无疑给旺盛的土地市场再加上了一把柴。有数据显示，三季度土地市场出让金环比大增355.7%，土地市场已现全面复苏。

　　据悉，从昨日开始，上海连续推出五宗地块进行拍卖，昨天“三地连拍”，出让金达56.78亿元，超过上海9月全月出让金六成。

　　珠三角市场也不甘落后。10月8日，万科以6.5亿元竞得桂城街道A14街区C地块，楼面价1834元/m2，溢价1.7%。9日，保利地产以总代价9.45亿竞得广东佛山南海区桂城两幅地块。据了解，连续5天，南海国土局将有13宗地块相继出让。

　　9月底，广州房管局也在一天的时间推出了位于广州中新知识城六宗宅地，总建筑面积累计达到127万平方米。这些地将在10月底拍出。

　　而在杭州，10月11日至19日9天时间里，将有18宗地块密集挂牌出让，总出让面积达58.5万平方米，可建面积超过130万平方米。

　　三季度一线城市

　　住宅土地出让金环比大涨

　　事实上，土地成交已经连续5个月环比增长。光是10月9日一天，就有金融街、招商地产、首开股份等大型房企同时发布拿地公告。

　　根据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%。而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。

　　链家地产市场部张絮对记者表示，三、四季度是土地供应的旺季，开发商拿地热情上升，大型房企拿地补库存的意愿较为强烈。此外，政府也推出大量优质地块吸引企业拿地，从而进一步推动了土地溢价率的上升。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽然比较高，但相比2010年的地王出现的地板价高于在售项目价格的现象还有差距。

　　“四季度土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。”张絮表示。

　　也有反对的声音指出，目前开发商资金链紧张的情况并没有明显改善，住宅用地市场仍未走出低谷，房企拿地仍需谨慎以待。

　　三季度销售数据显示：

　　多家房企完成全年销售目标

　　截至昨日，已经有12家上市房企发布9月份销售业绩及前三季度销售总额，从数据来看，“金九”成色并不明显，甚至不少房企销售数据环比下滑。但由于房企目标保守，多家房企已经完成全年销售目标。进入10月，由于9月份新增住宅供应量大增，而销售量走低，房企“去库存”压力再增。加上消费者购买积极性下降，“银十”量价大涨的可能性很低。

　　9月销售额涨势疲软

　　富力地产9月销售金额与去年同期相比下降17%，与今年8月相比，下降11.2%。花样年控股9月合同销售金额与8月份相比有所回落。

　　万科、保利等龙头房企也未出现大幅增长。万科9月份销售面积和销售额同比分别下降2.78%和3.76%。此前，万科已经连续7个月实现销售面积同比增长，连续4个月实现销售额同比增长。这意味着，万科销售连续数月同比增长的势头暂告一段落。而保利地产9月实现签约销售金额78亿元，环比下降9%，已经是连续3个月环比下滑。

　　虽然“金九”不金，但是，从前三季度来看，多家房企提前完成了全年的销售目标。

　　招商地产公告称，今年1~9月，公司实现签约销售金额247.08亿元，而招商地产全年销售目标为210亿元。越秀地产也公告称，1~9月，公司累计合同销售金额约110.2亿元，该公司拟定的全年合同销售目标为不低于100亿元。此外，完成全年销售目标的还有世茂房地产、禹洲地产等。

　　不过也有尚未完成全年销售目标的房企。金地集团昨晚发布公告称，公司前三季度累计签约金额223.2亿元，而该公司全年销售目标是300亿元。

　　链家地产分析师张絮认为，部分房企今年的销售目标制定偏于保守，因此基本上都能完成年度销售目标。

　　四季度房企或控制上市量

　　9月份的销售数据普遍上涨乏力，但开发商推盘的势头很足。根据上海易居研究院统计，9月份20个典型城市新建商品住宅月度新增供应量比8月暴增59%，然而成交量却比上月下降了4%。这是今年以来新增供应远远大于成交的唯一月份，开发商“去库存”压力再增。

　　对于后市，易居研究院副院长杨红旭认为，基于9月份签约数据有可能滞后，10月成交量可能高于9月。

　　张大伟则认为，大部分企业下半年成交量将高于上半年。预计在四季度部分房企可能会控制上市量，在土地价格上涨的情况下，开发商逐渐由之前的更关注现金流安全向保证利润转变。

　　而张絮认为，在没有信贷政策利好的情况下，四季度成交量价上涨难度较大。从房企角度来看，积极调整价格，提高项目利润率可能会成为选择。但是目前购房者的积极性有所下降，综合来看涨价难度较大，预计四季度房价或会保持较为平稳的走势。