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楼市劲吹微调风?市场调整进入新阶段

发布:2012/6/4 11:59:04  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名

  近日楼市的微调风声甚嚣尘上,其引爆点来源于近日湖南召开的全省经济形势座谈会。

  据各大知名网站率先披露,湖南省发改委在召开全省经济形势座谈会时声明,传递中央精神,明确国家层面有“两个不可能”:不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策;不可能松动房地产政策,现在只会预调微调。但与此同时强调稳定房地产调控,增加普通商品房供给,通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费等措施支持居民购买首套普通住宅。有序释放刚性需求,促进房地产市场健康发展。

  微调风刮到30多个城市

  实际上在此之前,地方已经启动了这一微调措施。例如,5月8日,扬州出台购买成品房的奖励政策:自7月1日起执行,扬州市市民购买90平方米及以下给予所购房屋合同价款6‰的奖励,90到120平方米5‰,120到144平方米4‰,执行期暂定一年。

  5月28日,重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会,放宽首套房公积金贷款政策,重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元,家庭限额由40万元提高到80万元。

  根据重庆市住房公积金新政,贷款首付由30%降低到20%,贷款额度由20万元提高到40万元;允许夫妻参贷,一个家庭最高可贷80万元;可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍,并允许贷款职工补缴账户余额;可贷额度期限由20年提高到30年,并延长至退休后10年。公积金新政令当地低迷的房地产市场深受鼓舞,认为此举对刚性需求拉动很大。

  像重庆这样利用公积金这一信贷调节手段的城市超过10个。而且从今年1月的厦门开始,到4月蔓延至济南、南昌市、郑州、武汉四市。

  事实上,自2011年下半年以来,北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策,政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。到目前,只有芜湖、佛山、成都、上海等5个城市的松动政策出台几天后被叫停。

  业内人士表示,只有房地产供需矛盾得到有效缓解、房价回归到合理区间、长效调控机制得以构建、相关配套政策到位之后,才适宜逐步淡化房地产限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段,最终实现完全市场化调控。短期内,具有风向标意义的限贷、限购等调控政策不能动摇。

  对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文表示,种种迹象表明,本轮全国房地产市场调整,正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整,基本未见成效;那么2011年属于振荡下行,效果初显。而进入2012年以来,加速调整,同时也正在探底、筑底,最糟糕的时点将在年内现身。

  放弃沉默,积极入市

  进入4月份以来,清远不少开发商为了取悦刚需客,纷纷推出各种各样的促销活动,特价房、团购、秒杀等手段层出不穷。市区重现3字头楼盘,包括城中央的华府花园、嘉兴花园、清远奥园等项目。江边楼盘同样有特价,像凯景中央首座震撼价4988元/平方米,懿峰雅居小户型33万起等诱人价格。

  市场低迷,以价换量成了不少开发商积极谋变的策略之一,正如某开发商所言“等死不如找死”。与其被动的等待。不如积极寻找出路,通过各种策略以求突围而出。

  但是仍有不少清远开发商在死扛。大多数楼盘沉默,既不采取积极措施应对,也不选择抛弃项目,而是静静等待,或放缓工程甚或停工。有某开发商的老总发短信称,“鉴于目前政治形势和经济形势,广告对房地产销售帮助不会有作用”。

  “死扛”不但挤压存货,严重浪费土地利用率,最终造成的是开发商资金链的紧绷欲裂。一边是资源的闲置浪费,一边是国家用地指标的大幅缩减;一边是大量现房无人去住,一边是大批人群无房可住。空置房不仅是开发商心头挥之不去的巨痛,于政府也是一分难言的尴尬,同时空置房造成的资金积压,也为银行的开发贷款带来一定风险。

  开发商的这种被动等待态度,从长远来说对买家也不公平。项目在无尽的等待中停工或放慢工程,真正熬过“寒冬”迎来到“春暖花开”,项目上市时候,房子的产权年限减少;购房者最终买到的房子年限变短。

  买方市场,特别是部分项目热销之后,很多置业者翘首期盼等待更优惠的价格出现。从目前市场反馈看,清远市场上,公务员是购房主力军。

  大多数买家依旧观望。对此,有业内人士认为,“期待清远房价大幅下跌几乎是不可能。”清远的房子相比一线城市理性得多,因此回调空间有限。目前市场上的各种折扣优惠几乎已经到了成本界限,有刚性需求的买家确实应该出手。

  仍然被动等待的众多楼盘,也要赶快醒来,再不赶紧抢客,结果就是有限的目标消费群体被瓜分殆尽。记者 陈步上 黄剑琴

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